깡통전세 대비하는 전세보증금 반환보증제도 개선 방법에 대한 고찰

2023년 하반기 대한민국을 들썩이게 한 사건이 있었습니다. 바로 깡통전세입니다. 2022년 하반기부터 금리 상승의 영향으로 주택거래를 얼어붙었습니다. 이에 주택가격은 급격히 하락하였습니다. 전세가격보다 주택가격이 낮은 수준으로 떨어지는 현상을 '깡통전세'라고 합니다. 이러한 현상이 속출하게 됩니다. 더불어 전세를 재계약할 때 기존 전세가격보다 낮아진 가격으로 계약을 해야 해서 보증금 일부를 돌려주는 '역전세' 현상도 나타냈습니다. 이러한 현상을 통해 임대인이 임차인에게 임대보증금을 주지 못할 위험이 있다는 것을 의미하고 있습니다. 

 

이번 포스팅에서는 KDI Focus에서 발간한 '전세보증금 반환보증제도 개선방안'에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

전세 현황과 위험요인

• (역전세) 앞서 말한 바와 같이 2022년 하반기부터 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는 '역전세' 현상이 증가하고 있다. 해당 보고서에 따르면 수도권 기준 임대인은 평균 약 15% 보증금을 임차인에게 돌려줘야 하는 것으로 예상한다. 역전세의 보증금 대비 전세가격의 차이를 평균 7천만원으로 추정하고 있다. 
• (전세가율) 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이다. 매매가격 대비 전세가격의 비율이 높을수록 임대보증금을 반환 받지 못할 위험성이 크다. 공시가격별 전세가율은 아파트에 비해 연립과 다세대 주택인 경우 더 높다. 이는 연립과 다세대 주택이 전세보증금을 받지 못할 가능성이 크다는 것을 의미한다. 

전세보증금 반환보증제도 현황

• 전세보증금 반환보증제도란 임대인이 보증금을 임차인에게 상환하지 않을 떄, 보증기관이 대신 보증금을 주는 제도로서 보증 잔액은 170조 원가량이다. 
• 보증기관에서는 일정 비율의 보증료를 받고 사후 보증사고가 발생 했을 때 임대인의 보증금 반환의무를 대신 이해하고, 나중에 임대인에게 구상권을 청구한다. 
• 임차인은 선택적으로 '전세보증금반환보증' 뿐만아니라 '임대보증금반환보증' 또한 임차인의 보증금을 보호한다. 임대보증금반환보증은 주택도시보증공사(HUG)에서 관리하고 있다. 
• 2022년 하반기부터 깡통전세와 전세사기로 보증사고가 급증하였다. 2018년부터 의미 있게 증가하다가 주택시장이 부진했던 2022년에 급격히 사건과 보증금액이 늘어났다. 이에 반환보증에 가입하는 가입요건이 강화되었다. 
• 반환보증의 가입요건 
   - 반환보증에 가입하기 위해 전세가율  : (기존) 100% 이하 ->  (변경) 90% 이하
   - 주택의 시세  : (기존) 150% -> (변경) 140%
• 반환보증에 가입하지 못하는 주택들은 전세가율 126%(150%*90%)이상으로 대부분 저가 주택이 해당하였다. 

전세보증금 반환 보증제도 개선방안

• 위에서 살펴본 바에 따르면 반환보증제도의 문제는 저가주택에 전세를 계약한 취약계층들에게는 보증금을 보호하고 있지 못하다는 것이다. 
• 또한, 전세보증금반환보증은 임차인이 가입하기 떄문에 임대인의 보증금 상환능력 등 미반환 위험요소를 반영하고 있지 못하다. 
• 마지막으로, 매매가와 전세가 차이를 이용한 gap투자로 임대인의 도덕적 해이를 제도적으로 제어하지 못하는 문제가 있다.
•  (개선방안 1) 전세보증금반환보증 보증료율 현실화 및 차등화
  - 임차인이 신청하는 전세보증금반환보증의 보증료율은 임대보증금반환보증에 비해 보증료율이 낮은 수준이다. 실제 손실률을 고려하여 보증료율을 현실화해야 한다. 이에 따른 보증료율이 상승할 수 있으므로 임차인이 부담하는 보증료율에 대해 할인과 지원이 필요할 것이다. 더불어 임대보증금반환보증과 같이 임대인의 상환능력을 평가할 수 있는 요소를 함께 적용해야 할 것으로 제시한다. 
• (개선방안 2) 전세대출보증 축소
  - 전세대출보증은 임차인이 금융기관에서 빌린 전세대출의 상환을 보증하기 위해 발급된다. 전세대출 시 임대인의 반환보증 가입을 의무화하여 전세대출보증의 필요성을 줄어들게 하는 것이다. 
• (개선방안 3) 혼합보증제도의 검토
  - 장기적인 검토로 에스크로 제도를 활용한 혼합보증제도를 검토한다. - 에스크로제도는 결제대금예치제도로 전자상거래를 할 경우에 주로 이용된다. 전세에 적용하면 임차인이 보증금을 임대인이 아닌 제3자에게 보관하여 보증금 보호하는 제도로 할 수 있다. 이렇게 하면 임대인이 보증금을 전혀 활용할 수 없으므로 이에 대한 부작용이 클 것으로 보인다. 따라서, LTV를 활용한 혼합 보증제도를 제안한다. 전세가율이 LTV 규제 이하인 경 우에는 일반적인 전세보증금 반환보증제도를 활용한다. 다만, 전세가율이 LTV 규제 이상 이면 해당 LTV까지는 반환보증으로 보호하고, 그 이상의 보증금에 대해 에스크로 제도를 이용하는 것이다.